说:自己执行的政策和广东省的其他城市不一样-新闻发布会通稿
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城市拆迁-说:自己执行的政策和广东省的其他城市不一样-新闻发布会通稿

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6G十年后投入使用

按照慣例,先划重點:1.加快三舊改造,從2019年9月30日開始,有效期5年,三舊改造無須達成100%簽約,只需三分之二業主同意就可以啟動拆遷。2. 發揮政府的補位功能。如開發商無法在規定期限內拆遷,將由政府來主導拆遷,並對開發商前期投入費用進行補償。

拆得越晚,越是漫天要價,推高拆遷成本,也推高城市房價,容積率越高。

達成三分之二業主同意即可拆遷,這一點將深刻影響大灣區接下來5年的城市發展進程,拆遷速度將更快,很多現在早已超過三分之二的城中村、舊小區馬上就可以啟動拆遷了。

除非深圳的出台新文件,說自己執行的政策和廣東省的其他城市不一樣,不然深圳就只能按廣東省的政策來。

甩開包袱,未來的廣深城建,會越來越強。

1. 「正負」主導拆遷的杭州(樓盤)將主城區所有城中村都消滅,控制主城區容積率在3.0以內,交付到開發商手裡都是凈地。

在這個政策出台之後,網上的解讀文章很多,我看到有人提出「這個文件和深圳(樓盤)是沒有關係,因為深圳是計劃單列市,有立法權,一直以來都是執行雙100%政策」。

說出這種話的人,肯定是對政策執行的不了解。

接下來我們會看到大灣區一場轟轟烈烈的拆遷大幕開啟,土地高效能、高產出、集約化,讓土地回歸應有的價值。

例如廣州由於到處都有城中村,造成廣州的路網規劃混亂,主城區的土地被城中村佔據,只能往外圍建新城,由此把廣州的城市框架拉得特別大,甚至要懟到距離主城區46公里之外,中間山林阻隔的的中新知識城去建新房。

龍華舊改大盤,容積率極高南山華僑城板塊鶴塘小區、寶安靈芝板塊的興業生活區、和鹽田橋東片區、南山華潤城萊茵花園是深圳目前達成雙100%的四個小區。

2. 武漢(樓盤)開始滿城挖建模式,市長也喜提外號「滿城挖」,拆除主城區所有的棚戶區,讓武漢的城市界面煥然一新。

從外部原因上來說,這幾年,二線城市轟轟烈烈的拆遷,確實給城市釋放了大量的優質土地,既有空間去做差產業布局相當於于給城市發展安上了一個加速器。

在拆遷拉鋸戰中,推進機制不完善、政策體系不健全、未形成強大合力,制約了三舊改造實施效率。

很明顯,在長三角、中部、成渝城市群大拆大建、快速發展的這幾年,廣東越來越意識到:由於發展早,城市開發粗放,所以廣東的城市破舊的小區、高密的城中村、混亂的廠房至今依然頑強地盤踞在嚴重滿載的主城區,造成城建混亂、城市框架臃腫、土地低效利用。

在中國這種集權國家、「正負」主導基建之下,我們基本看不到「正負」會被什麼事情束縛住。

大沖村拆遷,由於補償多,所以地塊容積率尤其高,片區內高樓密集,甚至給了村民寫字樓補償。

深圳地本來就不多,產業發展嚴重受限於土地,每次舊改都是漫天要價,導致項目容積率極高,而且人為推升房價。

關於第二點,也是非常厲害的政策。廣東早已把退路想好了,一旦開發商沒有在規定期限內達成三分之二簽約,開發商拆不動,那就「正負」來拆。

首先,一直以來,大灣區的三舊至今還拆不掉,最難的不是申請報批問題,不是錢的問題,癥結就在「雙100%簽約」。(城市更新醫院徵集簽署100%、城市更新拆遷補償協議簽署100%)。

華僑城片區的白石洲舊改,由於旁邊的大沖舊改賠付極高,拉伸了村民的賠付預期,綠景至今還在艱難地和村民拉鋸。

最近深圳熱賣的中洲灣、天健天驕、華盛瓏悅全都是高容積率的舊改項目,是一貫的村景豪宅。

長痛不如短痛,想要跑得更快,就得卸下不必要的包袱,而且越早越好。

還有前陣子羅湖區政府不得不主動介入的僵持了12年之久的羅湖木頭龍小區舊改,1340戶業主中僅僅有4戶業主沒有簽約,拖延如此之久最大的原因就是這4戶業主80平的房子,在1:1.3的高賠償之下,還要求額外賠償1個億。

還有京基濱河大廈旁邊的上下沙,也是一塊讓開發商咬到牙齒都迸裂都啃不下的硬骨頭。

在利益驅動和土著強大宗族勢力的保護下,每個面臨拆遷的業主都是漫天要價,拆遷進度緩慢,這些三舊,就像城市的毒瘤一樣,拖着廣東城市發展,讓廣東省內的城建彷彿凝滯了一般。

這其實是借鑒了香港的強制售賣制度,即在搬遷補償協議簽署率達到一定比例之後,允許改造主體申請「正負」部門按照合理的搬遷補償標準對釘子戶進行補償並強制搬遷。

主城區存量土地的集約化開發一定是大趨勢。

你很難想象,在廣州最繁華的CBD珠江新城僅僅是一路之隔,有着廣州最頑強的城中村——冼村,從2008年啟動改造,村民和「正負」拉鋸戰長達十多年之久,到2018年最終回遷,這十年濃縮了了中國城鎮化的所有問題。

深圳雖然是計劃單列市,城市地位比省會城市廣州(樓盤)高,財政也是獨立於廣東省之外,有立法權,但如果政策發佈時沒有排除深圳,那深圳就是要默認執行的。

3. 鄭州(樓盤)將四環內所有的城中村全部推倒,給這個城市釋放了大量的土地,可以給這個城市供應更多的商品房,讓更多人能住上有圍牆有社區花園人車分流的小區。

而在廣東城市中,有上述問題的基本都是大灣區片區的9個城市,其中拆遷最難的莫過於廣深。

北方的拆遷,基本上就沒有拆不掉的。

正是因為「正負」、開發商和釘子戶利益難以協調,羅湖木頭龍小區整整拖延了12年,49位業主在遺憾中去世。

說明此次廣東省拆遷就下定了決心要來啃硬骨頭了,而且內外部的時勢逼着「正負」不得不早日決斷。

而且最近深圳一直都在光明做土地整備,就是為了實現給好企業地塊。

從內部原因上來說,廣東的城市,特別是大灣區的城市因為三舊難拆,城市更新進展緩慢,產業發展受到土地的嚴重製約,而且陷入了越拆越難,越難越貴的惡性循環。

在拆遷中,你會看到中國基層社會裡的利益糾葛、階級碰撞。利益驅動和土著強大宗族勢力的保護下,廣深拆遷過程中,釘子戶就是最大的阻礙。

而廣東顯然已經意識到自己在政策上的疏漏。現在真可謂是亡羊補牢,未為晚也。

100%,這可把開發商和「正負」部門難死了,也給了很多業主漫天要價的底氣,「你不同意我提出的補償協議,那就耗着吧。」

今日关键词:沙特削减近半产量